為(wèi)建立購租并舉的(de)住房制度，規範住房租賃和(hé)銷售行為(wèi)，保護當事人合法權益，日前，住建部發布《住房租賃和(hé)銷售管理(lǐ)條例（征求意見稿）》，對當前租賃和(hé)銷售市場不規範行為(wèi)提出了明确要求及懲處辦法。接受證券時報記者采訪的(de)業內(nèi)人士認為(wèi)，這是國(guó)家對租賃市場的(de)管理(lǐ)首次上升到國(guó)務院條例高(gāo)度，也是房地(dì)産調控長(cháng)效機制的(de)一(yī)部分。該政策有利于培育長(cháng)期穩定的(de)住房租賃和(hé)銷售市場，待條例正式發布後還需各地(dì)出台執行細則。

鼓勵長(cháng)期租賃

征求意見稿提出，鼓勵發展規模化、專業化的(de)住房租賃企業，支持個人和(hé)單位将住房委托給住房租賃企業長(cháng)期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地(dì)等優惠政策。同時，鼓勵出租人與承租人簽訂長(cháng)期住房租賃合同，簽訂并履行3年(nián)以上住房租賃合同的(de)，各地(dì)政府應給予政策支持。住房租賃企業出租自(zì)有住房的(de)，除承租人另有要求外，租賃期限不得低(dī)于3年(nián)。

中原地(dì)産首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，該政策的(de)目的(de)是建立租售并舉的(de)樓市消費觀念，核心是穩定租賃關系，提高(gāo)租戶在交易環節的(de)話語權，有利于保護租戶的(de)權益。同時，政策鼓勵租賃行為(wèi)長(cháng)期保持，鼓勵3年(nián)期以上租賃周期，而且規定承租人可(kě)以依法申領居住證享受公共服務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受證券時報記者采訪時也認為(wèi)，鼓勵3年(nián)以上租賃合同對承租者是一(yī)種保護，因為(wèi)現在一(yī)般最長(cháng)租賃合同是一(yī)年(nián)，這種長(cháng)期鼓勵政策有助于提高(gāo)大城市居民對租賃産品的(de)偏好。未來有些地(dì)方也可(kě)以根據情況制定3年(nián)到5年(nián)中長(cháng)期發展政策。

堵塞市場亂象

對于租賃市場，征求意見稿還提出，出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房，不得無故單方面提高(gāo)租金。各地(dì)政府應建立住房租金發布制度，定期公布分區域的(de)市場租金水平等信息。

對于銷售市場，征求意見稿規定，房企取得預售許可(kě)證後，應在十日內(nèi)一(yī)次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。同時，對房企和(hé)中介提出了十餘項禁止行為(wèi)。

新城控股高(gāo)級副總裁歐陽捷接受證券時報記者采訪時表示，該政策非常有意義，從國(guó)家法律層面規範了住房的(de)租賃和(hé)銷售管理(lǐ)，堵塞了大部分市場亂象，針對性很強。比如(rú)，在租賃管理(lǐ)上，針對租房人的(de)痛點提出了明晰的(de)管理(lǐ)标準，比如(rú)租賃沒有書面協議或者書面協議非常籠統，租賃期限不明确，租賃期未到期房租直接漲價或被逼趕走，出租人擅自(zì)進入承租人房間，租金不退或拖延，租住條件等等。

“同時，銷售管理(lǐ)上也有針對購房者痛點的(de)市場亂象作出的(de)明确規定，比如(rú)虛假信息廣告、炒作哄擡房價、變相收取費用、捂盤惜售、捆綁搭售、一(yī)房兩賣等等。中介服務上也明确針對逃避稅費、騙取貸款、低(dī)買高(gāo)賣（租）、自(zì)買自(zì)租經紀服務的(de)住房等。”歐陽捷說，規定也對防範可(kě)能的(de)系統性風險做(zuò)出了明确要求，比如(rú)墊付首付、返本銷售、售後包租、房地(dì)産經紀服務項目明碼标價、違規融資、洩露客戶信息等。

嚴躍進也表示，從政策內(nèi)容來看，對于租賃市場的(de)各個參與主體都進行了行為(wèi)約束，這是最大的(de)亮(liàng)點。過去(qù)的(de)類似約束其實不多，導緻租賃市場權利和(hé)義務不對等。此次政策對于經紀機構等也提出了規範，有助于租賃市場流通性機制的(de)更好建立。

細節有待完善

歐陽捷指出，我國(guó)相關法律還在起步階段，還有待不斷完善，比如(rú)，對個人出租人的(de)違規行為(wèi)處罰僅警告或5000元以下罰款，甚至不如(rú)租金上漲幅度，違法成本很低(dī)，而行政執法成本很高(gāo)，最終法律很可(kě)能被束之高(gāo)閣。在治理(lǐ)市場亂象初期，法律法規應當适當加大力度，矯枉可(kě)以過正，才有助于迅速扭轉市場亂象，就像當年(nián)治理(lǐ)酒駕一(yī)樣。

“事實上，歐洲發達國(guó)家的(de)房地(dì)産市場發展到一(yī)定程度，也都先後出台和(hé)不斷完善了房地(dì)産市場租賃銷售中介服務的(de)法律法規，德國(guó)也是由于過去(qù)存在大量的(de)租賃銷售市場亂象，才制定和(hé)不斷完善了最嚴格的(de)法律法規體系，這些法律法規也是值得我們學(xué)習和(hé)借鑒的(de)。”歐陽捷說。

張大偉也認為(wèi)，從長(cháng)遠看，該條例有利于市場平穩發展，但包括租賃和(hé)銷售等行為(wèi)都存着很多問題，所以還需要執行過程中的(de)各地(dì)細化調整。

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